【澳門按揭】邊間銀行有得攞物業口頭估價？
【澳門按揭】邊間銀行有得攞物業口頭估價？
徐太：「我想問澳門銀行有無口頭估價？」
Kathy：「咩係口頭估價？未聽過喎」
徐太：「即係無正式估價書俾到你，得個大概價錢」
Kathy：「咁點解仲要口頭估價？」
徐太：「唉，屋企人想做按揭但又唔知做到幾多」
…
*本文內容僅供參考，恕不負任何法律責任亦不作任何保證。
甚麼是口頭估價？
物業估價可以分為兩種：一，口頭估價。二，正式估價。口頭估價顧名思義是「口頭上」對物業價值的一種非正式估值，「口頭上」並不僅限於面對面言語上的交流，銀行或估價公司或會以電話、電郵、通訊軟件WhatsApp、微信WeChat等方式告知需要估價的客人。且大部分情況下口頭估價都不會有一份正式書面估價報告，口頭估價本身亦只有參考價值，沒有法律效力。
正式估價就是測量行受銀行或客戶委託對物業進行估值，並撰寫一份正式估價報告書。物業估值是一個重要指標，銀行批核按揭貸款申請時，就需要知道物業的估值，用作決定批出多少貸款額予申請人。同時，測量行的正式估價報告是具法律效力，可以作為專家報告於法庭或聆訊時使用。
索取澳門物業的口頭估價需要付費嗎？
無論是問銀行取得口頭估價，還是問測量行取得口頭估價，都有機會出現兩種情況：一，免費取得口頭估價。二，付費取得口頭估價。
免費取得口頭估價
通常有三種情況可以免費取得口頭估價：
一，只需要提供「物業登記書面報告」，俗稱「查屋紙」。
據悉有部份銀行或測量行，客人只要能提供「查屋紙」，就可以免費提供口頭估價。「查屋紙」申領方法：(i) 網上申領，即使用「澳門公共服務一戶通」申領；(ii) 親臨服務辦理地點，例如物業登記局、政府綜合服務大樓等等。申領費用為澳門元10元。，
二、「查屋紙」及額外資料
有些銀行不單止要求「查屋紙」，還需要客人提供額外資料才可以提供免費口頭估價，例如澳門物業買賣合同、按揭申請人的證件、住址證明等。
三，只需要物業詳細地址
少數銀行或測量行只要求客戶提供物業詳細地址，毋須「查屋紙」下，亦可以免費提供口頭估價。
付費取得口頭估價
通常有兩種情況需要付費取得口頭估價。一，沒有取得「物業登記書面報告」，亦即是「查屋紙」，銀行或者測量行有機會向客人收取澳門元10元或以上的價錢，然後協助客人取得「查屋紙」，再進行口頭估價。二，客人已多次以免費方式取得口頭估價，銀行或測量行因而需要收費。
*注意：「查屋紙」只供參考，沒有法律效力
為何需要口頭估價？
口頭估價的作用有很多，不過大多數物業的準買家需要口頭估價的原因都是希望確保可以有足夠的貸款置業。即是甚麼意思？於二手買賣物業當中，假如買家需要於銀行承造按揭貸款置業，銀行決定貸款予買家的貸款額度不是基於買賣物業的成交價，而是基於物業估價，因為基於物業成交價的話，就有機會被買賣雙方合謀定價，騙取貸款額，所以銀行為保障自身，就需要第三方進行物業估價，作為決定批出按揭貸款的額度的指標之一。
但是現實上，即使買賣雙方沒有合謀定價，亦不是為騙取貸款額而刻意提高成交價，成交價都有機會(因為物業質素等原因)高於物業估價，這種情況就是「估價不足」。舉例，買家A欲購買賣家B的物業，買家A與賣家B議價後的成交價為1000萬，理論上承造9成按揭可以向銀行貸款900萬，首期為100萬。不過銀行經測量行估價後，發現物業估值只有900萬，這時候買家A即使可以承造9成按揭，都只可以向銀行貸款810萬（900萬x0.9=810萬），導致買家A需要額外多付90萬首期，亦即是共190萬首期。這種「估價不足」而需要買家多付首期的情況，相信對於市場上大部份買家都不會希望因為「估價不足」而打亂個人的財務部署，所以大多數物業的準買家就需要物業估價，來確保自己可以於銀行承造足夠的按揭貸款。
既然是物業估價，為何索取口頭估價而不是直接索取正式估價報告？因為正式估價報告收費可以高達HK$2000或以上，視乎物業本身和測量行的收費。而口頭估價雖然只有參考價值，不過勝在成本較低。
口頭估價的有效期是多久？
口頭估價一般沒有一個特定的有效期。口頭估價本身只是作為參考之用，於樓價平穩的時候，口頭估價的準確性可能會增加，保持準確的時間可能會較長。而於樓價波動較大的時候，口頭估價的準確性可能就會下降，因為當你取得口頭估價，決定購買物業，然後到買賣雙方簽署合約，直至向銀行申請承造按揭時，樓價可能已經上漲或下跌超過5%，口頭估價就會變得不太準確。
那一間銀行有口頭估價服務？
- 滙業銀行股份有限公司
- 廣發銀行股份有限公司
- 澳門華人銀行股份有限公司
- 大豐銀行股份有限公司
- 華僑永亨銀行股份有限公司
- 澳門國際銀行股份有限公司
- 澳門商業銀行股份有限公司
- 大西洋銀行股份有限公司
- 中國銀行（澳門）股份有限公司
- 創興銀行有限公司
- 恒生銀行有限公司
- 交通銀行股份有限公司
- 東亞銀行有限公司
- 中國工商銀行(澳門)股份有限公司
- 中國銀行股份有限公司
- 招商永隆銀行有限公司
- 中國建設銀行股份有限公司
- 中國工商銀行股份有限公司
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