【澳門按揭】邊間銀行有得攞物業正式估價書？

【澳門按揭】邊間銀行有得攞物業正式估價書？

權叔：「我想問澳門銀行有無正式估價報告？」

Alvin：「咩係正式估價報告？未聽過喎」

權叔：「即係由測量行出對物業估價的報告，要俾錢嘅」

Alvin：「咁點解要正式估價報告？」

權叔：「我地準備做按揭嘛」

…

 *本文內容僅供參考，恕不負任何法律責任亦不作任何保證。

甚麼是正式物業估價書？

正式的物業估價書，又稱為物業估價報告，估價報告本身是估算物業於特定時間的價值。估價報告可以有多種用途，且具法律效力，例如可用作：買賣參考、移民、報稅、會計、法庭訴訟等。

 

正式物業估價書從何而來？

一份專業的估價報告是會由測量行的測量師按照標準撰寫，內容一般包括：委托方需要估價報告的目的、物業地址、估價日期、物業估值、註冊測量師的簽名等等。

 

為何【銀行】需要物業估價書？

於買賣二手物業中，買家向銀行申請按揭貸款時，銀行就會委托測量行，或跟特定的測量行合作，預先購買估價報告的額度，當銀行收到按揭申請，並需要物業估價時，便會向測量行索取估價。

 

為何按揭貸款會涉及物業估價？因為物業估價是銀行審核按揭的標準之一，用以考慮和決定按揭申請人的貸款額度。而為何銀行審批按揭的貸款額度不是按照買賣雙方的成交價，而是按照測量行的估價報告？如果買賣雙方藉以合謀議定較高的成交價，騙取銀行的按揭貸款，就會令銀行蒙受損失。誇張舉例，買家A與賣家B是朋友關係，原本樓宇市值100萬，承造9成按揭的情況下，買家A最多向銀行貸款90萬(100x0.9=90)。但假如買家A與賣家B合謀議定成交價為500萬，買家A向銀行申請按揭貸款，承造9成按揭的情況下，買家A最多向銀行貸款450萬(500x0.9=450)，這種情況下就會導致銀行借出比市價更多的貸款，買家A可能會將這筆額外的貸款用作買樓以外的用途，當買家無法償還貸款，銀行要進行拍賣，物業無法抵償借出的貸款，銀行就會蒙受損失。

 

為何【買家】需要物業估價書？

於買賣二手物業中，對買家而言物業估價可以有多種用途，常見有以下兩種：

1. 了解物業價值

無論買家是否通過地產代理購買物業，當選擇心儀物業的時候，買家可以從附近區域和屋苑的過往成交價作物業價值的參考，不過就會較難知道心儀物業本身的市場價值。例如，物業附近是凶宅，又或者附近曾經發生命案，有機會影響物業的市場價值。而物業估價就可以幫助買家了解物業價值，二手買賣時作為參考，甚至作為議價的本錢。

 

2. 做好財務部署

當買家需要承造按揭貸款購買物業的時候，可能就需要知道究竟能向銀行申請承造多少按揭貸款。而銀行審批按揭申請的考慮因素之一就是物業估價。換言之，買家可以透過自己尋找物業估價，用來估算銀行能批出多少按揭貸款，從而做好財務部署。例如，買家與賣家擬定的成交價是900萬，而從物業估價得知物業價值800萬的時候，買家可能就要預算，假若銀行批出9成按揭，即最多貸款720萬(800x0.9=720)，買家就要準備180萬(900-720=180)首期。

 

為何【賣家】需要物業估價書？

無論賣家是否通過地產代理出售物業，賣家可能都需要知道物業估價作參考，常見有以下兩個原因：

1. 幫助出售物業

因為高於市價價值出售可能會使物業較難出售；而低於市場價值出售就會導致賣家損失。 例如，賣家可能會因為物業本身的坐向和景觀較為稀有，認為物業有較高價值，而物業是否具有較高價值可能就需要第三方，即物業估價作參考。

 

2. 提防受騙

如果賣家尋找地產代理出售物業，代理有機會為賺取佣金故意説服業主以低價出售物業。例如以近來市況較差、樓齡較高、附近成交價較低、物業配套較差、樓盤地段不算好、物業管理不理想、樓盤户型格局不實用、實用面積低等等各種物業的缺點説服業主。而物業本身有多少市場價值，可能就需要物業估價作參考。